در پایتخت، قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان‌ها از ابتدای نیمه دوم سال روند افزایشی به خود گرفته است، اما هم‌زمان حجم معاملات مسکن همچنان پایین باقی مانده و فعالان بازار می‌گویند این میزان نسبت به سال گذشته تقریباً به نصف کاهش یافته است.
براساس گزارش ایسنا، بررسی‌های میدانی و داده‌های سامانه‌های ملکی در تهران نشان می‌دهد که میانگین قیمت‌های پیشنهادی در شهریورماه نسبت به مردادماه حدود ۵.۳ درصد افزایش یافته است. با این حال، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید کرده است که سطح قراردادهای خرید و فروش همچنان پایین است و اگر اتفاق خاصی رخ ندهد، انتظار تغییر قابل توجهی در معاملات نیمه دوم سال وجود ندارد.
افزایش قیمت‌های پیشنهادی
بر اساس اطلاعات غیررسمی استخراج شده از سایت‌های فروش ملک، رشد نقطه‌ای قیمت‌های پیشنهادی مسکن در تهران به حدود ۱۱۷.۶ درصد رسیده است. البته این اعداد مربوط به قیمت‌های اعلامی از سوی فروشندگان است و الزاماً برابر با قیمت قطعی معاملات انجام شده نیست.
در برآوردی دیگر از بازار، میانگین ساده قیمت هر مترمربع در مناطق ۲۲گانه تهران در ابتدای شهریور ماه حدود ۲۱۲.۵ میلیون تومان گزارش شده است که نسبت به میانگین حدود ۱۴۳.۲ میلیون تومان در اسفند ۱۴۰۴، افزایش قابل توجهی نشان می‌دهد.
با این حال، تفاوت بین قیمت پیشنهادی و قیمت نهایی معامله اهمیت زیادی دارد. طبق داده‌های «رصدخانه بازار مسکن»، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در شهریورماه حدود ۲۲۲ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده، در حالی که فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های قطعی معاملات حدود ۱۰ درصد ثبت شده است. بنابراین نمی‌توان افزایش قیمت‌های آگهی شده را بدون در نظر گرفتن شرایط واقعی معاملات به عنوان رشد قطعی قیمت مسکن تلقی کرد.
رکود عمیق معاملات؛ روی دیگر بازار
در حالی که قیمت‌ها رو به افزایش است، معاملات مسکن همچنان در سطح پایینی قرار دارند. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در آخرین اظهار نظر خود در تاریخ ۳۰ شهریورماه اعلام کرده است که گزارش‌های میدانی نشان‌دهنده کاهش چشمگیر قراردادهای خرید و فروش است و به دلیل دسترسی ناکامل اتحادیه به سامانه‌های معاملاتی، امکان ارائه آمار دقیق درباره حجم قراردادها و قیمت‌های قطعی در مناطق مختلف وجود ندارد.
او همچنین یادآور شده که بازار مسکن در سال‌های اخیر دچار رکود بوده و تحولات چند ماه گذشته موجب شده است سطح قراردادها باز هم کاهش یابد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران بر این باور است که در صورت عدم وقوع رویداد خاصی، تغییر قابل توجهی در وضعیت معاملات در نیمه دوم سال رخ نخواهد داد.
این شرایط بیانگر بازاری است که در آن فروشندگان مایلند قیمت املاک خود را متناسب با تورم و افزایش هزینه‌های ساخت بالا ببرند، اما توان مالی خانوارها به همان اندازه رشد نکرده است. نتیجه این وضعیت، فاصله گرفتن بخشی از تقاضای مصرفی از بازار و طولانی‌تر شدن روند فروش آپارتمان‌ها است.
لطفی: افزایش هزینه‌های تولید بر قیمت‌ها تأثیرگذار است
سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران، درباره وضعیت بازار مسکن و تأثیر افزایش هزینه‌های تولید بر قیمت‌ها تأکید کرده است که با توجه به افزایش نرخ ارز و هزینه‌های تولید مسکن، افزایش قیمت‌ها طبیعی و قابل پیش‌بینی است.
لطفی همچنین درباره اثر جنگ بر بازار مسکن تهران گفته است که این بحران بیشتر باعث رکود در بازار شده است، اما به دلیل تأثیرگذاری بازارهای موازی مانند ارز و طلا و همچنین نرخ تورم، نه تنها قیمت مسکن کاهش نیافته بلکه نرخ‌های اعلامی نیز افزایش یافته‌اند.
قدرت خرید؛ حلقه گمشده بازار
یکی از مهم‌ترین چالش‌های حال حاضر بازار مسکن تهران، فاصله زیاد بین قیمت ملک و توان مالی خانوارها است. حتی در شرایطی که قیمت‌های پیشنهادی رو به افزایش است، بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی قادر به تأمین منابع مالی لازم برای خرید نیستند.
از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت موجب شده که کاهش قابل توجه در قیمت تمام‌شده واحدهای جدید امکان‌پذیر نباشد. بنابراین بازار با دو نیروی مقابل روبرو است؛ اول فروشندگان و سازندگان که با افزایش هزینه زمین، مصالح، دستمزد و سایر هزینه‌های تولید مواجه هستند و دوم خریدارانی که با کاهش قدرت خرید روبرو شده‌اند. نتیجه این وضعیت، کاهش تعداد معاملات و افزایش سهم واحدهایی است که با قیمت‌های بالا عرضه می‌شوند اما نیاز به زمان بیشتری برای فروش دارند.
بازار مسکن؛ در انتظار رونق یا تعدیل قیمت؟
در وضعیت فعلی، بازار مسکن تهران نه شاهد رونق قابل توجه در معاملات است و نه نشانه روشنی از کاهش عمومی قیمت‌ها مشاهده می‌شود. داده‌های موجود بیشتر از بازاری حکایت دارد که قیمت‌های پیشنهادی در آن افزایش یافته، اما به علت کاهش قدرت خرید و شرایط نامطمئن اقتصادی، تعداد معاملات پایین مانده است.
بنابراین بازار مسکن تهران در آغاز نیمه دوم سال با همزمانی تورم قیمتی و رکود معاملاتی مواجه است؛ شرایطی که تا زمانی که قدرت خرید خانوارها، هزینه ساخت و شرایط تأمین مالی به شکل قابل توجهی تغییر نکند، ادامه خواهد داشت. گزارش‌های کارشناسان و اعضای اتحادیه مشاوران املاک نیز در حال حاضر چشم‌انداز روشنی برای خروج معاملات از رکود در نیمه دوم سال ارائه نمی‌دهند.