بر اساس گزارش سایت طلا، «فرمول فروش تراکم؛ راز نهفتهای در مدیریت شهری!» عبارتی است که در طول سه دهه گذشته همیشه پشت درهای بسته شهرداری تهران باقی مانده است. از زمانی که شهرداریها مجوز یافتند برای تأمین هزینههای بالای اداره شهر، به فروش مجوز طبقات اضافی روی آورند، پرسشی اساسی مطرح بوده است: شهرداریها بر چه مبنای منطقی و قابل دفاعی قیمت تراکم ساختمانی را مشخص میکنند؟
فیشهایی که امروزه به عنوان «عوارض ساختوساز» صادر میشود، شامل فرمولها و متغیرهای پیچیدهای هستند که هر سال مدیران شهری جهت تصویب به شورای شهر ارائه میدهند؛ فرمولهایی که احتمالاً حتی بسیاری از اعضای شورا نیز از جزئیات آن بیاطلاعاند. با این وجود، بررسیهای میدانی و تحلیل روند بازار مسکن، ارقامی بسیار شوکهکننده را نمایان میکند.
طبق برآوردها، در گرانترین منطقه پایتخت یعنی منطقه یک، سازندگان برای دریافت جواز ساخت تا طبقه هفتم باید حدود ۶۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع به شهرداری پرداخت کنند. اما داستان وقتی پرهزینهتر میشود که سازنده بخواهد تراکم دو طبقه اضافی را خریداری کند؛ در این شرایط، قیمت هر مترمربع برای طبقات مازاد به ۱۶۵ میلیون تومان میرسد که رقمی نجومی محسوب میشود.
این مقادیر سرسامآور در دیگر مناطق شهر نیز بسته به موقعیت جغرافیایی تغییر میکند. با اتکا به فرمولهای سنتی و مقایسه عوارض ساخت در دورههای مختلف، میانگین قیمت خرید تراکم و جواز ساخت در مناطق ۴ و ۵ تهران حدود ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. این مبلغ در پایینترین و محرومترین نقاط شهر مانند منطقه ۱۸، به حدود ۵ میلیون تومان در هر مترمربع کاهش مییابد.
یکی از سوالات بیپاسخ طی این سالها، منطق تصاعدی قیمت طبقات بالاتر است. مدیریت شهری هیچگاه دلیل روشنی ارائه نکرده که چرا جواز ساخت طبقات بالاتر چندین برابر گرانتر از طبقات پایینتر است؛ آیا ساکن طبقه دهم یک برج، حق استفاده بیشتری از خدمات یا متحمل هزینههای بیشتری برای شهر است نسبت به ساکن طبقه اول؟
ریشه این موضوع به مدل «مدیریت خودگردان شهرها» بازمیگردد؛ مدلی که در دهه ۸۰ با پیشگامی تهران در فروش تراکم، تغییر کاربری و فروش تخلفات ساختمانی آغاز شد و به تدریج به سایر کلانشهرها و حتی ساختوسازهای روستایی نیز منتقل گردید.
اما تأثیر اصلی این هزینههای سنگین مستقیماً بر بازار مصرف و خریداران نهایی مسکن وارد میشود. سازندگان مسکن در منطقه یک، هزینه ساخت هر مترمربع واحد لوکس و مجهز را حدود ۲۰۰۰ دلار برآورد میکنند، در حالی که قیمت فروش نهایی به ۵۰۰۰ تا ۶۰۰۰ دلار میرسد. محاسبات نشان میدهد هزینههای دریافتی شهرداری بابت صدور جواز و تراکم تنها حدود ۲۰ درصد از کل هزینههای ساخت مسکن را تشکیل میدهد؛ رقمی قابل توجه که سازندگان مجبورند آن را دقیقاً در قیمت نهایی واحدهای مسکونی لحاظ کنند و به این ترتیب، شهرداری به یکی از عوامل اصلی افزایش تورم در بازار مسکن تبدیل میشود.