بر اساس برآوردهای یک فعال حوزه ساختمان، هزینه ساخت پروژه‌هایی با رویکرد اقتصادی و حمایتی، مانند طرح‌های مرتبط با نهضت ملی مسکن، اکنون در حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع تخمین زده می‌شود. این در حالی است که هزینه ساخت پروژه‌های معمولی شهری تهران، شامل ساختمان‌هایی با پنج تا هفت طبقه، به رقمی بین ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان برای هر مترمربع می‌رسد.
افزایش چشمگیر هزینه‌های ساخت مسکن، مشکلاتی نظیر دشواری در تأمین منابع مالی پروژه‌ها، کاهش قدرت خرید خانوارها و نگرانی نسبت به آینده بازار مسکن را ایجاد کرده که به گفته دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، موجب مهاجرت برخی از توسعه‌دهندگان و سازندگان بزرگ به کشورهای حاشیه خلیج فارس، آسیای میانه و دیگر بازارهای خارجی شده است. این پدیده البته جدید نیست و طی دهه گذشته گزارش‌هایی پراکنده درباره کوچ سازندگان ایرانی به کشورهایی مانند ترکیه، عمان، ارمنستان و عراق منتشر شده است. هم‌زمان، توقف بخش قابل توجهی از پروژه‌های حمایتی و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در برخی ماه‌های سال گذشته، نگرانی‌ها درباره آینده تأمین مسکن و افزایش فاصله میان قیمت خانه و توان خرید مردم را بیشتر کرده است.
افزایش چشمگیر هزینه ساخت در پروژه‌های حمایتی
بر اساس گزارش ایسنا، در بهار سال جاری، مرکز آمار تورم مصالح ساختمانی در تهران را ۱۰۶ درصد اعلام کرده است. بنابراین، ساخت مسکن اکنون با چالش‌های بیشتری از جمله تأمین زمین و اخذ مجوزهای ساختمانی روبروست؛ افزایش هزینه مصالح، دستمزد نیروی انسانی و تجهیزات و تأسیسات، به همراه مشکلات تأمین مالی، باعث شده محاسبات اقتصادی سازندگان به طور چشمگیری تغییر کند.
مهدی زرقانی، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، در این باره می‌گوید: «تحولات اقتصادی و جنگ به ویژه بر قیمت برخی مصالح پتروشیمی و سایر نهاده‌های ساختمانی تأثیر گذاشته است.»
او اظهار داشت که هزینه ساخت پروژه‌های اقتصادی و حمایتی، شامل طرح‌های نهضت ملی مسکن، به حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است. این هزینه در پروژه‌های معمولی شهری تهران با ساختمان‌های پنج تا هفت طبقه، در حدود ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.
زرقانی همچنین اشاره کرد که هزینه ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه و برج‌ها با توجه به نوع سازه و مشخصات پروژه، تا حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای غیرمفید می‌رسد و در پروژه‌های خاص و لوکس، این رقم ممکن است به ۱۵۰ میلیون تومان نیز افزایش یابد. البته این ارقام، برآوردهای رسمی دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران هستند و شاید نتوان آنها را به عنوان متوسط هزینه ساخت در کل کشور به شمار آورد. هزینه نهایی بسته به عواملی مثل موقعیت زمین، تراکم، کیفیت مصالح، تعداد طبقات، هزینه تأسیسات و شرایط قرارداد متفاوت است. با این وجود، همین آمار نشان می‌دهد که فاصله بین هزینه ساخت مسکن و توان مالی بخش بزرگی از خانوارها تا چه حدی افزایش پیدا کرده است.
تورم نهاده‌ها و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری
افزایش هزینه‌ها در حالی اعلام شده که داده‌های رسمی نیز از رشد قابل توجه قیمت نهاده‌های ساختمانی حکایت دارند. بر اساس گزارش شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، این شاخص در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافته است. تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز در این گزارش ۸۰ درصد اعلام شده است.
این رشد قیمت‌ها برای سازندگانی که پروژه‌های خود را با قراردادهای چندماهه یا چندساله اجرا می‌کنند اهمیت زیادی دارد، زیرا تورم بالا، برآورد دقیق هزینه نهایی پروژه در زمان شروع عملیات را دشوار می‌کند و هر تأخیر در تأمین مالی یا اجرای پروژه می‌تواند موجب افزایش هزینه‌ها و کاهش سوددهی شود.
در پروژه‌های مشارکتی و طرح‌های حمایتی، این موضوع پیچیده‌تر است؛ چرا که قیمت قرارداد، آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی ممکن است با سرعت افزایش هزینه‌های واقعی ساخت هماهنگ نباشد. در نتیجه، سازنده یا باید منابع مالی بیشتری برای ادامه پروژه فراهم کند یا سرعت اجرا را کاهش دهد و منتظر بهبود شرایط بماند. هر دو حالت باعث تأخیر در عرضه واحدهای جدید و پیامدهای منفی بر بازار مسکن خواهد شد.
نهضت ملی مسکن در تنگناهای تأمین مالی
یکی از مهم‌ترین نکات مطرح شده توسط دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، وضعیت پروژه‌های حمایتی است که قرار بود بخشی از نیاز مسکن خانوارهای فاقد خانه را برطرف کنند، اما اکنون با مشکلات تأمین مالی جدی روبرو شده‌اند. مهدی زرقانی اعلام کرد که انجمن انبوه‌سازان استان تهران با حدود ۳۶ شرکت در پروژه‌های نهضت ملی مسکن فعالیت دارد و مجموعاً حدود ۱۰ هزار واحد به صورت مستقیم تحت پوشش این مجموعه قرار دارند. وی همچنین از تحویل چهار تا پنج هزار واحد در قالب طرح‌های قبلی خبر داده است.
او گفت که پروژه‌های نهضت ملی مسکن در شرایط فعلی با کندی و گاهی توقف مواجه شده‌اند و فعالیت سازندگان در این طرح‌ها به حدود پنج درصد ظرفیت کاهش یافته است.
زرقانی کمبود منابع مالی را عامل اصلی این وضعیت دانسته و تأکید کرد که تأمین مالی پروژه‌ها عمدتاً بر پایه آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی است، در حالی که هر دو مسیر با محدودیت‌های جدی روبرو هستند.
او با اشاره به تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی برخی پروژه‌های حمایتی گفت: «این مبلغ، در برابر هزینه‌های فعلی ساخت، نیاز مالی سازندگان را پاسخگو نیست.» همچنین از عدم اجرای کامل تکالیف قانونی بانک‌ها در زمینه تأمین مالی بخش مسکن انتقاد کرد.
طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، نظام بانکی موظف است بخشی از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهد، اما اجرای این قانون و میزان تأثیر آن بر تأمین مالی واقعی پروژه‌ها همواره مورد بحث سیاست‌گذاران و فعالان این حوزه بوده است.
از نگاه سازندگان، مسئله تنها تعیین سقف تسهیلات نیست، بلکه زمان پرداخت، میزان پوشش هزینه‌ها و تأمین نقدینگی مستمر در طول اجرای پروژه نیز اهمیت دارد. تسهیلاتی که دیر پرداخت شود یا فقط بخش کوچکی از هزینه‌ها را پوشش دهد، به تنهایی نمی‌تواند مانع توقف عملیات ساختمانی شود. در چنین شرایطی، تأخیر در تکمیل واحدها علاوه بر افزایش هزینه ساخت، متقاضیانی را که بخشی از منابع مالی خود را به پروژه اختصاص داده‌اند، در انتظار طولانی‌تر و هزینه‌های بیشتر قرار می‌دهد.
کاهش تولید مسکن به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد
مشکلات مالی سازندگان در حالی مطرح می‌شود که آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۴ نیز نوسانات قابل توجهی داشته است. بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، در سال ۱۴۰۴ مجموعاً صدور پروانه برای ۳۸۷ هزار و ۶۰۴ واحد مسکونی در کل نقاط شهری کشور پیش‌بینی شده بود. این ارقام در فصول مختلف سال به ترتیب حدود ۱۰۹ هزار واحد در بهار، ۸۲ هزار در تابستان، ۱۰۳ هزار در پاییز و ۹۳ هزار در زمستان بوده که نسبت به فصل مشابه سال قبل به ترتیب ۱۹.۶، ۲۷.۹، ۴.۷ و ۴۳.۵ درصد کاهش نشان می‌دهد. این آمار حکایت از افت ساخت و ساز در تمام فصول سال گذشته دارد.
به این ترتیب، میزان تولید سالانه مسکن در کشور به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد رسیده در حالی که بر اساس برآوردهای طرح جامع مسکن، سالانه باید حدود یک میلیون واحد مسکونی تولید و نوسازی شود. همچنین کاهش ساخت‌وساز معمولاً با فاصله زمانی در بازار مسکن اثرگذار است؛ یعنی کاهش آغاز پروژه‌ها در یک دوره، ممکن است در سال‌های بعد به کاهش واحدهای آماده عرضه منجر شود، به‌ویژه اگر پروژه‌های نیمه‌تمام به دلایل مالی با تأخیر مواجه شوند.
از سوی دیگر، افزایش مقطعی صدور پروانه‌ها لزوماً به معنای بهبود پایدار در تولید مسکن نیست. برای ارزیابی دقیق‌تر وضعیت بازار باید تعداد پروژه‌های آغاز شده، سرعت پیشرفت فیزیکی، میزان تکمیل واحدها و توان مالی سازندگان را نیز بررسی کرد.
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، در شهریور ۱۴۰۵ اعلام کرده که بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ رشد ۱.۴ درصدی داشته است. او همچنین از کاهش ساختمان‌های شروع‌شده و افزایش قابل توجه فعالیت در بخش ساختمان‌های نیمه‌تمام با هدف عرضه واحدهای موجود خبر داده است.
این اظهارات نشان می‌دهد رشد سالانه مثبت بخش ساختمان به معنای رفع مشکلات تولید مسکن یا افزایش متناسب ساخت واحدهای جدید نیست. ممکن است بخشی از فعالیت‌ها صرف تکمیل پروژه‌های قبلی شده باشد، در حالی که آغاز طرح‌های جدید محدودیت دارد.
خروج سرمایه‌های ایرانی به بازارهای باثبات‌تر
یکی از نکات مهم اظهارات انبوه‌سازان، اشاره به خروج توسعه‌دهندگان و سازندگان ایرانی از کشور است؛ پدیده‌ای که در صورت ادامه می‌تواند علاوه بر کاهش سرمایه‌گذاری، انتقال تجربه و ظرفیت اجرایی صنعت ساختمان را نیز تحت تأثیر قرار دهد. دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران می‌گوید پس از تحولات و جنگ اخیر، تعدادی از سازندگان بزرگ ایرانی فعالیت خود را به کشورهای حاشیه خلیج فارس منتقل کرده‌اند. به گفته وی، برخی دیگر نیز در کشورهای آسیای میانه و حتی استرالیا و اروپا به کار در حوزه ساخت‌وساز مشغول شده‌اند.
زرقانی درباره این موضوع بیان می‌کند: «سرمایه‌های کشور ما رفته، توسعه‌گران ما رفته‌اند؛ چندتایی مانده‌اند، امثال ماها. ما هم داریم می‌رویم، چاره‌ای نیست.» او دلیل این تصمیم را نبود ثبات و دشواری پیش‌بینی شرایط اقتصادی می‌داند که محاسبه هزینه تمام‌شده پروژه و ارزیابی آینده سرمایه‌گذاری را برای سازندگان به شدت مشکل کرده است.
فعالیت در بازارهای خارجی می‌تواند برای شرکت‌های ایرانی فرصت دسترسی به بازارهای جدید، همکاری با شرکای خارجی و ارتقای دانش فنی را فراهم کند. اما اگر انگیزه اصلی انتقال فعالیت‌ها، ناتوانی در پیش‌بینی هزینه‌ها و نبود چشم‌انداز روشن در بازار داخلی باشد، این روند می‌تواند پیامدهای منفی برای تولید مسکن در کشور داشته باشد.
زرقانی می‌گوید برخی از سازندگان ایرانی در قالب کنسرسیوم و همکاری با شرکت‌های خارجی به دنبال اجرای پروژه در بازارهای منطقه هستند؛ مدلی که به آنها امکان می‌دهد از تجربه داخلی در محیطی جدید بهره ببرند و سطح فعالیت حرفه‌ای خود را ارتقا دهند.
او امید دارد که با بهبود شرایط، امکان بازگشت این سرمایه‌گذاران به ایران و همکاری دوباره با شرکای خارجی فراهم شود.
البته تصمیم شرکت‌ها برای فعالیت در بازارهای خارجی تنها به شرایط داخلی محدود نمی‌شود. میزان تقاضای مسکن، قوانین سرمایه‌گذاری، دسترسی به منابع مالی، هزینه نیروی کار و وضعیت بازار املاک در کشور مقصد نیز در این انتخاب نقش دارند. با این حال، ثبات اقتصادی و قابلیت پیش‌بینی هزینه‌ها از عوامل کلیدی هستند که می‌توانند جذابیت بازارهای مختلف را برای سرمایه‌گذاران تعیین کنند.