ثبت قراردادهای اجاره و ایجاد شفافیت در روابط بین موجر و مستأجر طی سالهای اخیر به یکی از موضوعات کلیدی و مهم در حوزه مسکن تبدیل شده است. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها که در سال ۱۴۰۳ تصویب شده، در همین راستا، تکالیف مشخصی را برای ثبت قراردادهای اجاره معین کرده و ضمانت اجراهایی را برای عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع قراردادها پیشبینی نموده است.
اما این پرسش اساسی برای بسیاری از موجران مطرح است که اگر قرارداد اجاره ثبت نشود یا کد رهگیری دریافت نکند، آیا اصالت و اعتبار قرارداد از بین میرود؟ آیا موجر حق خود را برای اقدام به تخلیه ملک از دست میدهد؟ و مهمتر اینکه عدم ثبت قرارداد چه هزینهها و پیامدهایی برای موجر خواهد داشت؟
دکتر حمیدرضا آقابابائیان، وکیل پایه یک دادگستری، در گفتوگو با خبرآنلاین با تفکیک دقیق میان اعتبار قرارداد، حق موجر برای درخواست تخلیه و ضمانت اجراهای قانونی ناشی از عدم ثبت، تأکید میکند که صرفاً ثبت نشدن قرارداد به معنای از بین رفتن حق موجر برای تخلیه ملک نیست، اما این موضوع میتواند پیامدهای مالی و قضایی قابل توجهی را به همراه داشته باشد.
ثبت نکردن قرارداد، به معنای باطل شدن آن نیست
آقابابائیان با اشاره به بند ۲ ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها میگوید: «عدم ثبت قرارداد اجاره به خودی خود به معنای بیاعتباری قرارداد یا از بین رفتن حق موجر برای درخواست تخلیه نیست.»
او توضیح میدهد که اگر رابطه استیجاری و سایر شرایط قانونی احراز شود، ثبت نشدن قرارداد در سامانه، بهتنهایی مانع مراجعه موجر به مراجع قضایی و درخواست تخلیه نخواهد بود.
این وکیل دادگستری اضافه میکند: «قانونگذار برای عدم ثبت قرارداد ضمانت اجرای مشخصی تعیین کرده است؛ اما این ضمانت اجرا نباید به گونهای تفسیر شود که حقی را که قانون برای موجر در خصوص تخلیه عین مستأجره شناخته، بدون تصریح قانونی از بین ببرد.»
با این حال، آقابابائیان تأکید میکند که این به معنای کماهمیت بودن ثبت قرارداد نیست. او میگوید: «عدم ثبت قرارداد میتواند روند تخلیه را برای موجر طولانیتر و پرهزینهتر نماید.»
وی ادامه میدهد: «در شرایطی که قرارداد ثبتشده و شرایط قانونی لازم را دارا باشد، میتواند مسیر درخواست تخلیه را تسهیل کند، اما نبود ثبت رسمی ممکن است موجر را مجبور کند که به طرح دعوا و طی کردن فرآیند قضایی طولانیتری روی آورد.»
خلاصه پیامدهای ثبت نکردن قرارداد اجاره
موضوع
پیامد برای موجر
اعتبار قرارداد
صرف عدم ثبت، قرارداد را باطل نمیکند
حق تخلیه
صرفاً به دلیل ثبت نشدن، از بین نمیرود
روند قضایی
ممکن است طولانیتر و پرهزینهتر شود
ضمانت اجرای مالی
در صورت تحقق شرایط قانونی، امکان مطالبه معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره وجود دارد
امور مالیاتی
موضوع میتواند به سازمان امور مالیاتی اعلام شود
ثبت خلاف واقع
با عدم ثبت متفاوت است و میتواند مشمول ضمانت اجرای قانونی شود
عدم ثبت، مانع رسیدگی قضایی نیست
آقابابائیان با اشاره به اصل مهم حق دادخواهی میگوید: «صرف عدم ثبت قرارداد اجاره را نمیتوان به عنوان مانعی مستقل برای رسیدگی به درخواست تخلیه تلقی کرد.»
به گفته این وکیل، مرجع قضایی باید در هر مورد رابطه استیجاری، انقضای مدت قرارداد یا سایر جهات قانونی تخلیه و شرایط مقرر در قوانین مربوطه را بررسی کند و در صورت احراز شرایط قانونی، تصمیم مقتضی را صادر نماید.
او تأکید دارد: «بند ۲ ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها نباید به گونهای تعبیر شود که مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ را نسخ یا محدود کند؛ مگر در مواردی که قانونگذار صراحتاً حکم متفاوتی داده باشد.»
آقابابائیان همچنین به هزینه و زمان بیشتر مسیر قضایی اشاره کرده و میگوید: «مراجعه به مسیر قضایی میتواند هزینه و زمان بیشتری را به موجر تحمیل نماید. بنابراین، رعایت تکلیف قانونی ثبت قرارداد از ابتدا میتواند از بروز این مشکلات پیشگیری کند.»
جریمه ۵۰ درصدی؛ مهمترین ضمانت اجرای مالی
اما بخش قابل توجه دیگری از موضوع مربوط به ضمانت اجرای مالی عدم ثبت قرارداد است. آقابابائیان با اشاره به بند ۲ ماده ۵ میگوید: «در صورت تحقق شرایط قانونی و احراز عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع، موجر مشمول جریمهای معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده ۵۴ قانون مالیاتهای مستقیم خواهد شد.»
او توضیح میدهد که این ضمانت اجرا باید در چارچوب هدف قانونگذار برای ایجاد شفافیت در بازار اجاره و جلوگیری از پنهان ماندن درآمدهای ناشی از اجاره تحلیل شود.
وی ادامه میدهد: «قانونگذار از یک سو حق موجر برای مراجعه به مراجع قضایی را به طور مطلق نفی نکرده و از سوی دیگر، عدم رعایت تکلیف ثبت را نیز بدون ضمانت اجرا باقی نگذاشته است.»
بنابراین، از نظر این حقوقدان نباید میان «حق موجر برای درخواست تخلیه» و «مسئولیت ناشی از ثبت نکردن قرارداد» اشتباه کرد. موجر ممکن است همچنان حق مراجعه به دادگاه و درخواست تخلیه را داشته باشد، ولی همزمان به دلیل عدم رعایت تکلیف قانونی ثبت، با ضمانت اجراهای مالی مواجه شود.
پای سازمان امور مالیاتی هم به میان میآید
موضوع تنها به روند تخلیه یا پرداخت جریمه محدود نمیشود. آقابابائیان درباره آثار مالیاتی این موضوع میگوید: «یکی دیگر از پیامدهای مهم عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع قرارداد، اعلام موضوع به سازمان امور مالیاتی کشور است.»
او توضیح میدهد که قراردادهای اجاره علاوه بر آثار مدنی و آیین دادرسی، دارای آثار مالیاتی نیز هستند و اطلاعات مربوط به آنها میتواند در تعیین درآمد مشمول مالیات موجر و اعمال مقررات مربوط به معافیتها و مشوقهای مالیاتی نقش مهمی داشته باشد.
به گفته این وکیل دادگستری، «عدم ثبت قرارداد ممکن است برای موجر صرفاً یک تخلف شکلی یا اداری تلقی نشود، بلکه دارای پیامدهای مالی و مالیاتی مستقیمی نیز باشد.»
آیا مستأجر میتواند قرارداد ثبتنشده را بیاعتبار بداند؟
یکی دیگر از پرسشهای مهم این است که آیا مستأجر میتواند صرفاً با استناد به ثبت نشدن قرارداد، آن را بیاعتبار قلمداد کند؟
آقابابائیان پاسخ میدهد: «صرف عدم ثبت قرارداد به تنهایی دلیل کافی برای بیاعتباری رابطه استیجاری نیست.»
او توضیح میدهد: «اعتبار قرارداد تابع شرایط عمومی صحت معاملات و مقررات خاص حاکم بر اجاره است و ضمانت اجرای عدم ثبت نیز باید فقط در محدودهای تفسیر شود که قانونگذار مشخص کرده است.»
این حقوقدان تأکید میکند: «وجود یک ضمانت اجرای مالی یا مالیاتی نمیتواند به صورت خودکار به معنای بطلان یا عدم نفوذ قرارداد اجاره باشد.»
بنابراین، عدم ثبت قرارداد و بیاعتباری آن دو موضوع متفاوت و جداگانه هستند و نباید یکی را نتیجه مستقیم دیگری دانست.
عدم ثبت با ثبت خلاف واقع فرق دارد
آقابابائیان سپس به تفاوت مهم میان «عدم ثبت» و «ثبت خلاف واقع» اشاره میکند و میگوید: «از منظر حقوقی باید بین عدم ثبت قرارداد و ثبت اطلاعات خلاف واقع تمایز قائل شد.»
او توضیح میدهد: «در حالت عدم ثبت، اساساً اطلاعات قرارداد در سامانه قانونی ثبت نشده است، اما در حالت ثبت خلاف واقع، قرارداد ثبت شده ولی اطلاعات ارائهشده با واقعیت مطابقت ندارد.»
به گفته این وکیل دادگستری، این تفکیک از این جهت اهمیت دارد که قانونگذار صرفاً به اصل ثبت اکتفا نکرده و ثبت خلاف واقع را نیز مشمول ضمانت اجرای قانونی قرار داده است.
او تأکید میکند: «ثبت صوری قرارداد، اعلام اجارهبهای غیرواقعی یا درج اطلاعات نادرست نمیتواند راهی برای فرار از الزامات قانونی باشد.»
ثبت قرارداد اجاره را نباید دستکم گرفت
آقابابائیان در جمعبندی این بحث میگوید: «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها درصدد ایجاد نظامی شفاف برای ثبت قراردادهای اجاره است؛ اما عدم ثبت قرارداد به خودی خود موجب بیاعتباری رابطه استیجاری یا سلب حق موجر برای درخواست تخلیه نیست.»
او ادامه میدهد: «در مقابل، قانونگذار برای عدم انجام تکلیف ثبت، ضمانت اجراهای مالی و مالیاتی قابل توجهی پیشبینی کرده است؛ از جمله پرداخت جریمهای معادل ۵۰ درصد ارزش اجاره طبق حدود مقرر قانونی و اعلام موضوع به سازمان امور مالیاتی.»
این وکیل دادگستری تأکید میکند: «باید بین حق موجر برای مراجعه به مراجع قضایی و درخواست تخلیه، و مسئولیت و ضمانت اجرای قانونی ناشی از عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع، تفاوت قائل شد.»
به گفته او، رویکرد حقوقی درست این است که الزام به ثبت قرارداد اجاره یک تکلیف قانونی مستقل محسوب شود و ضمانت اجرای آن نیز مستقل از اصل اعتبار رابطه استیجاری و حق تخلیه تحلیل گردد.
آقابابائیان در پایان میگوید: «چنین تفکیکی هم با اصول تفسیر مضیق مقررات محدودکننده حقوق افراد سازگارتر است و هم میتواند از ایجاد رویههای متناقض در محاکم قضایی جلوگیری نماید.»