پس از صدور مجوز بانک مرکزی برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم به مبلغ دو میلیارد تومان که در تاریخ ۲۷ مرداد تصویب گردید، از روز گذشته پرداخت این نوع وامها در نظام بانکی به صورت رسمی آغاز شده است.
به گزارش ایسنا، سقف تسهیلات خرید مسکن برای بستگان (شامل زوجین، پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر، دو خواهر یا دو برادر) در شهر تهران به ۲ میلیارد تومان، در مراکز استانها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر به ۱.۶ میلیارد تومان و در سایر مناطق به ۱.۲ میلیارد تومان افزایش یافته است، در حالی که پیش از این سقف تسهیلات مذکور در تهران تنها یک میلیارد تومان بود.
در حالت انفرادی نیز سقف تسهیلات خرید مسکن در شهر تهران از ۵۰۰ میلیون تومان به یک میلیارد تومان، در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر به ۸۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق شهری کشور به ۶۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
نرخ سود سالانه ۲۲.۵ درصد
علی خورسندیان، مدیرعامل بانک مسکن، اعلام کرده است که در راستای اجرای قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، تمامی متقاضیان (بدون نیاز به شرط خانهاولی بودن)، برای هر فرزند زیر ۲۰ سال (تا سقف ۴ فرزند)، مشمول افزایش ۲۵ درصدی سقف تسهیلات در بخشهای خرید مسکن (چه انفرادی و چه زوجین) و همچنین تسهیلات جعاله تعمیر خواهند بود؛ البته به شرطی که نرخ باروری شهرستان محل زادگاه پدر و فرزند کمتر از ۲.۵ باشد.
وی همچنین درباره مدت بازپرداخت این تسهیلات توضیح داد: در صورتی که بازپرداخت به روش ساده صورت گیرد، دوره بازپرداخت حداکثر ۱۲ سال و در روش پلکانی حداکثر ۱۰ سال با نرخ سود مصوب ۲۲.۵ درصد در سال خواهد بود.
متقاضیانی که در حال تشکیل پرونده هستند میتوانند با سقف جدید وام بگیرند
در این میان، مشتریانی که پرونده تسهیلاتیشان در دست اقدام است و مراحل تشکیل پرونده آنها هنوز کامل نشده و قرارداد تسهیلاتی در شعب بانک منعقد و افتتاح قطعی نشده است، میتوانند با مراجعه به شعب و ارائه درخواست جدید، از سقفهای افزایش یافته جدید بهرهمند شوند.
اما پرسشهای مهم این است که وام ۲ میلیارد تومانی چقدر میتواند قدرت خرید خانوارها را افزایش دهد؟ میزان اقساط ماهیانه، نرخ سود و مدت بازپرداخت این تسهیلات چقدر است؟ و آیا خانوادهها با توجه به شرایط این وام تمایل به دریافت آن دارند یا خیر؟
با وام جدید تنها میتوان حدود ۱۲ متر آپارتمان در مناطق میانی تهران خریداری کرد!
تحقیقات نشان میدهد که افزایش شدید قیمت مسکن، که شکاف بزرگی میان قیمتها و سقف وامهای بانکی ایجاد کرده است، تأثیر قابل توجهی بر کاهش استقبال متقاضیان خانه اولی از وامهای مسکن داشته است. در حالی که حدود یک دهه پیش، تسهیلات مسکن بخش قابل توجهی از قیمت واحدهای مسکونی در کلانشهرها را پوشش میداد و بسیاری از افراد از طریق همین وامها صاحب خانه شدند.
بازار مسکن تقریباً از نیمه دوم سال ۱۴۰۳ وارد دورهای کوتاه از ثبات و رکود شد؛ رکودی که دوام زیادی نداشت. از ابتدای سال جاری، با تاثیر عواملی مانند تنشهای اخیر، انتظارات تورمی، نوسانات بازار ارز و طلا و آسیب به زیرساختهای کشور، قیمت مسکن جهش شدیدی را تجربه کرد؛ به طوری که تخمین زده میشود میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به بیش از ۲۰۰ میلیون تومان رسیده باشد.
بنابراین، با توجه به قیمتهای فعلی، وام ۲.۴ میلیارد تومانی تنها قادر است هزینه خرید حدود ۱۲ متر مربع از یک آپارتمان در مناطق میانی تهران را پوشش دهد.
هزینه خرید اوراق تسهیلات ۴۴۵ میلیون تومان برای وام ۲.۴ میلیارد تومانی
از سوی دیگر، قیمت هر برگ اوراق تسهیلات مسکن (تسه) در روزهای اخیر روند افزایشی داشته است. برای دریافت هر ۵۰۰ هزار تومان وام، باید دو برگ «تسه» خریداری شود که قیمت هر برگ آن اکنون ۹۲ هزار و ۸۴۹ تومان است؛ این قیمت نسبت به روز قبل حدود ۲۷۰۰ تومان (نزدیک به ۳ درصد) افزایش یافته است.
با توجه به اینکه هر برگ اوراق معادل ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات است، متقاضی برای دریافت وام دو میلیارد تومانی خرید مسکن نیاز به ۴۰۰ برگ و برای وام ۴۰۰ میلیون تومانی جعاله نیز به ۸۰۰ برگ دیگر دارد؛ بنابراین برای دریافت سقف کامل ۲.۴ میلیارد تومان، مجموعاً باید ۴۸۰۰ برگ اوراق خریداری شود.
با قیمت ۹۲ هزار و ۸۴۹ تومان برای هر برگ، هزینه خرید ۴۸۰۰ برگ حدود ۴۴۵ میلیون تومان خواهد بود. یعنی متقاضی پیش از دریافت تسهیلات باید نزدیک به ۴۴۵ میلیون تومان فقط برای خرید اوراق پرداخت کند. این مبلغ عملاً قدرت خرید وام را کاهش میدهد و از مبلغ اسمی ۲.۴ میلیارد تومان، حدود ۱.۹۵۵ میلیارد تومان پس از کسر هزینه اوراق باقی میماند.
با این شرایط، افزایش سقف وام در صورتی که همزمان قیمت اوراق تسه افزایش یابد، لزوماً به همان میزان قدرت خرید خانوارها را افزایش نمیدهد. در واقع بخشی از افزایش تسهیلات پیش از رسیدن پول به دست خریدار صرف خرید اوراق میشود. بنابراین قیمت اوراق تسه را میتوان یکی از هزینههای پنهان وام مسکن دانست که باید در محاسبه قدرت واقعی تسهیلات مدنظر قرار گیرد.
اقساط ماهانه وام معادل ۵۱.۵ میلیون تومان
وام ۲.۴ میلیارد تومانی مسکن از محل اوراق تسه در تهران شامل دو بخش است: ۲ میلیارد تومان وام خرید یا ساخت و ۴۰۰ میلیون تومان وام جعاله تعمیرات. نرخ سود هر دو تسهیلات ۲۲.۵ درصد اعلام شده است. مدت بازپرداخت وام ۲ میلیارد تومانی ۱۲ سال و مدت بازپرداخت وام ۴۰۰ میلیون تومانی نیز پنج سال تعیین شده است.
بررسیها نشان میدهد که قسط ماهانه وام ۲ میلیارد تومانی خرید مسکن حدود ۴۰.۳ میلیون تومان و اقساط تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی جعاله حدود ۱۱.۶ میلیون تومان است.
بنابراین، مجموع اقساط ماهانه برای این وام ۲.۴ میلیارد تومانی در دورهای که هر دو وام بهطور همزمان پرداخت میشوند، حدود ۵۱.۵ میلیون تومان خواهد بود.
همچنین مجموع سود پرداختی در این بازه زمانی تقریباً ۴.۴۷ میلیارد تومان برآورد شده است.