براساس گزارش سایت طلا، قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان آپارتمان در تهران از آغاز نیمه دوم سال شروع به افزایش کرده است، اما حجم معاملات همچنان پایین باقی مانده و به گفته فعالان بازار، تقریباً نصف میزان معاملات نسبت به سال گذشته کاهش یافته است.
بررسی‌های میدانی و آمارهای سامانه‌های ملکی در پایتخت نشان می‌دهد که میانگین قیمت‌های پیشنهادی در شهریورماه نسبت به ماه قبل حدود ۵.۳ درصد افزایش یافته است، با این حال رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید کرده است که سطح قراردادهای خرید و فروش هنوز پایین است و در صورت عدم وقوع اتفاق خاص، در نیمه دوم سال نیز انتظار تغییر قابل ملاحظه‌ای در معاملات وجود ندارد.
افزایش قیمت‌های پیشنهادی
داده‌های غیررسمی استخراج شده از سایت‌های فروش ملک نشان می‌دهد که رشد نقطه‌ای قیمت‌های پیشنهادی مسکن در تهران به حدود ۱۱۷.۶ درصد رسیده است؛ اگرچه این ارقام تنها مربوط به قیمت‌های اعلامی فروشندگان است و الزاماً برابر با قیمت نهایی معاملات انجام شده نمی‌باشد.
در برآوردی دیگر، میانگین ساده قیمت هر مترمربع مسکن در ۲۲ منطقه تهران در ابتدای شهریورماه حدود ۲۱۲.۵ میلیون تومان اعلام شده که نسبت به رقم حدود ۱۴۳.۲ میلیون تومان در اسفند ۱۴۰۴، افزایش قابل توجهی را نشان می‌دهد.
با این وجود، تفاوت میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معامله اهمیت بالایی دارد. بر اساس اطلاعات «رصدخانه بازار مسکن»، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در شهریورماه حدود ۲۲۲ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده و فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و قطعی معاملات حدود ۱۰ درصد گزارش شده است. بنابراین نمی‌توان افزایش قیمت‌های درج شده در آگهی‌ها را بدون توجه به وضعیت واقعی معاملات، معادل افزایش قطعی قیمت مسکن دانست.
رکود در معاملات؛ روی دیگر بازار مسکن
در حالی که قیمت‌ها رو به افزایش است، حجم معاملات مسکن همچنان در سطح پایینی قرار دارد. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در آخرین اظهارات خود در تاریخ ۳۰ شهریورماه اعلام کرد که گزارش‌های میدانی از پایین بودن میزان قراردادهای خرید و فروش حکایت دارد و اتحادیه به دلیل نداشتن دسترسی کامل به سامانه‌های ثبت معاملات، قادر به ارائه آمار دقیق درباره حجم قراردادها و قیمت‌های قطعی در مناطق مختلف نیست.
به گفته وی، بازار مسکن در سال‌های اخیر در رکود بوده و تحولات ماه‌های اخیر نیز باعث کاهش مجدد سطح قراردادها شده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین معتقد است که در صورت عدم وقوع رویداد خاص، در نیمه دوم سال تغییر ملموسی در وضعیت معاملات رخ نخواهد داد.
این شرایط نشان‌دهنده بازاری است که فروشندگان خواهان بالا بردن ارزش املاک خود با توجه به تورم و افزایش هزینه ساخت هستند، اما قدرت خرید خانوارها به همان سرعت رشد نکرده است. نتیجه این وضعیت، فاصله گرفتن بخشی از تقاضای واقعی از بازار و طولانی‌تر شدن زمان فروش ملک می‌باشد.
لطفی: افزایش هزینه‌های تولید، عامل تاثیرگذار بر قیمت‌ها
سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران، در خصوص وضعیت بازار مسکن به تأثیر افزایش هزینه‌های تولید بر قیمت‌ها اشاره کرد و گفت: «با توجه به بالا رفتن قیمت ارز و هزینه‌های تولید مسکن، افزایش قیمت‌ها قابل پیش‌بینی است.»
وی همچنین درباره تأثیر جنگ بر بازار مسکن تهران بیان داشت که این موضوع بیشتر باعث رکود بازار شده، اما به دلیل تأثیر بازارهای موازی مانند ارز و طلا و همچنین نرخ تورم، نه تنها قیمت مسکن کاهش نیافته بلکه نرخ‌های اعلامی افزایش یافته است.
کاهش قدرت خرید؛ چالش اساسی بازار
یکی از بزرگ‌ترین مشکلات فعلی بازار مسکن تهران، فاصله زیاد میان قیمت ملک و توان مالی خانواده‌ها است. حتی در صورتی که قیمت‌های پیشنهادی افزایش یابد، بخش زیادی از متقاضیان مصرفی توان تأمین منابع مالی لازم برای خرید را ندارند.
از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت باعث شده که امکان کاهش قابل توجه قیمت نهایی واحدهای جدید دشوار شود. بنابراین بازار با دو نیروی متضاد روبرو است؛ از یک سو فروشندگان و سازندگان با افزایش هزینه زمین، مصالح، دستمزد و سایر هزینه‌های تولید مواجه هستند و از سوی دیگر خریداران قدرت خرید خود را از دست داده‌اند. نتیجه چنین وضعیتی کاهش تعداد معاملات و افزایش سهم واحدهایی است که با قیمت‌های بالا وارد بازار شده‌اند ولی فروش آنها زمان بیشتری نیاز دارد.
آینده بازار مسکن؛ رونق یا تعدیل قیمت؟
در شرایط کنونی، بازار مسکن تهران نه نشانه‌ای از رونق معاملات دارد و نه کاهش عمومی قیمت‌ها قابل مشاهده است. داده‌های موجود بیشتر بیانگر بازاری است که قیمت‌های پیشنهادی در آن افزایش یافته، اما به دلیل کاهش قدرت خرید و عدم اطمینان اقتصادی، تعداد معاملات کم باقی مانده است.
به این ترتیب، بازار مسکن تهران در نیمه دوم سال وارد وضعیتی شده است که همزمان تورم قیمتی و رکود معاملاتی را تجربه می‌کند؛ وضعیتی که تا زمانی که قدرت خرید خانوارها، هزینه ساخت و شرایط تأمین مالی تغییر قابل توجهی نکند، ادامه خواهد داشت. گزارش‌های کارشناسان و اعضای اتحادیه املاک نیز فعلاً چشم‌انداز روشنی از خروج بازار از رکود نیمه دوم سال ارائه نمی‌دهد.
انتهای پیام