تقویم برای مستأجران به معنای یک کابوس واقعی است. چه موعد اجاره به صورت ماهانه باشد و چه سالانه، هر بار که زمان پرداخت اجاره فرا میرسد، نگرانیها بر سر افزایش مبلغ پرداختی با شدت بیشتری ظاهر میشود. موضوع تنها درباره گرانی مسکن نیست؛ بلکه مسکن سهم روزافزونی از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده و فاصله میان حقوق و هزینه مسکن هر سال بیشتر و بیشتر میشود. بخش تلخ ماجرا این است که بسیاری از مردم دیگر نه به فکر خرید خانه هستند و نه حتی به دنبال خانهای بهتر؛ دغدغه اصلی آنها این است که آیا میتوانند سال آینده همین خانهای که در آن زندگی میکنند را حفظ کنند یا نه.
در این شرایط، راهکارهایی مانند وام مسکن هم برای بسیاری چندان امیدبخش نیست. وامی که علاوه بر اصل مبلغ، سود و قسط سنگینی دارد و وقتی قیمت خانه چند برابر توان مالی یک خانواده است، تبدیل به بار اضافهای بر مشکلات میشود تا راهحلی برای خانهدار شدن. اما پرسش اصلی اینجاست؛ وقتی قیمت مسکن از توان پرداخت مردم فاصله گرفته است، چه کسی قرار است این شکاف را کم کند؟ چرا دولت و مسئولان نظارت کافی روی این قیمتهای سرسامآور ندارند و اقدامی نمیکنند؟
اجارهبها چه درصدی از درآمد خانوادهها را مصرف میکند؟
در ایران، مسکن دیگر تنها یکی از هزینههای زندگی نیست؛ بلکه برای بسیاری از خانوادهها به بزرگترین و اصلیترین هزینه بدل شده است. اگرچه مقایسه مسکن ایران با دیگر کشورها میتواند خود موضوعی جداگانه باشد، اما حتی با مقایسه ایران امروز با دهه ۸۰ نیز به اعداد و ارقام نگرانکنندهای میرسیم که نشان میدهد در این سالها هیچ ارادهای برای کنترل قیمت مسکن وجود نداشته است. این موضوع باعث شده است که از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵ قیمت خانه در کشور با جهشی معادل ۴۶۰ درصد افزایش پیدا کند؛ این در حالی است که مسکن یکی از نیازهای اساسی برای زندگی شهروندی به شمار میرود. بر اساس آمارها، در اواسط دهه ۸۰ سهم اجاره در شهرهای بزرگ بین ۲۵ تا ۴۰ درصد و در شهرهای کوچک بین ۱۵ تا ۲۵ درصد بود، اما اکنون این سهم به بیش از ۷۰ درصد از درآمد خانوارها رسیده است؛ یعنی اجارهبها به معنای واقعی کلمه بخش عمدهای از درآمد را میبلعد.
وقتی مسکن از سقف بالای سر به دارایی سرمایهای تبدیل شد
در گذشته، مسکن صرفاً برای سکونت ساخته و خریداری میشد، اما تورم و کاهش ارزش پول باعث شده نگاه مردم به خانه نیز تغییر کند. نگهداری پول نقد به معنای از دست دادن ارزش آن است، بنابراین بسیاری به دنبال حفظ سرمایه خود از طریق خرید طلا، ارز یا ملک رفتهاند. به این ترتیب، مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایهای تبدیل شده است. اکنون خریدار مسکن تنها خانوادهای نیست که دنبال سقف بالای سر خود است، بلکه سرمایهگذارانی هم حضور دارند که ملک را برای حفظ ارزش پول یا فروش با قیمت بالاتر خریداری میکنند. نتیجه این وضعیت آن است که مستأجرانی که تنها به دنبال خانهای برای زندگی هستند، باید در بازاری رقابت کنند که سرمایهگذاران در آن حضور دارند و قصد زندگی در آن ملکها را ندارند.
نبود نظارت؛ بلای جان مستأجران
کارشناسان دلایل متعددی را برای گرانی مسکن برمیشمارند؛ عواملی مانند تورم، افزایش هزینه ساخت، قیمت زمین، کاهش ساختوساز، قدرت خرید پایین مردم و… که هرکدام سهمی در افزایش قیمتها دارند. اما یکی از مهمترین دلایل افزایش بیرویه قیمت مسکن، نبود نظارت و شفافیت در بازار است. وقتی خریدار نمیداند قیمت واقعی یک خانه چقدر است و قیمتها بیشتر بر اساس گفتههای مشاور املاک، آگهیها و انتظارات فروشنده تغییر میکند، زمینه برای قیمتسازی غیرمنصفانه فراهم میشود. از سوی دیگر، مسکن تنها محل زندگی نیست بلکه برای عدهای به بازاری سرمایهگذاری تبدیل شده است که واحدهای مسکونی را به بازار عرضه میکند. خرید چندین خانه، زمین یا واحد خالی که در آینده سود زیادی دارد باعث میشود بخش قابل توجهی از تقاضا برای مصرف واقعی نباشد. در این شرایط، نظارت و سیاستگذاری اهمیت ویژهای پیدا میکند؛ شناسایی خانههای خالی، شفافسازی معاملات و مالکیتها و مقابله با سوداگریهایی که تنها هدفشان افزایش قیمت است، ضروری به نظر میرسد.
نقش بانکها در گرانی مسکن
یکی دیگر از نقدهایی که کارشناسان به بازار مسکن وارد میکنند، مربوط به نقش بانکها است. بانکها باید سپردههای مردم را جمعآوری کرده و منابع را به سمت تولید و ساختوساز هدایت کنند، اما در عمل بخشی از این منابع صرف خرید و نگهداری ملک و زمین شده است.
وقتی بانکها خود مالک ملک، زمین و شرکتهای ساختمانی میشوند، دیگر صرفاً تأمینکننده مالی نیستند بلکه به یکی از بازیگران بازار تبدیل میشوند که افزایش قیمت داراییهایشان برایشان اهمیتی حیاتی دارد. کارشناسان معتقدند این ورود بانکها به بازار ملک در کنار عواملی همچون تورم و کمبود عرضه، در بالا ماندن قیمتها و دشوارتر شدن مسیر خانهدار شدن مردم تأثیرگذار بوده است.
وامی که بیش از یک خانه طلب میکند!
در حال حاضر، دولت سقف وام خرید مسکن برای زوجهای تهرانی را به ۲ میلیارد تومان افزایش داده است؛ رقمی که در نگاه اول بزرگ به نظر میرسد، اما با محاسبه دقیقتر موضوع متفاوت جلوه میکند. متقاضی این وام باید برای خرید اوراق نیز هزینهای پرداخت کند و در نهایت با نرخ سود ۲۲.۵ درصد، باید طی ۱۲ سال ماهانه حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان قسط بپردازد. مجموع بازپرداخت وام به حدود ۵.۸ میلیارد تومان میرسد که حدود ۳.۸ میلیارد تومان آن فقط سود است. سؤال ساده این است که مستأجری که توان پرداخت ماهانه ۴۰ میلیون تومان قسط را داشته باشد، چقدر واقعاً به این وام نیاز دارد؟ کسی که چنین درآمدی دارد، احتمالاً از بسیاری از مستأجران درآمد بیشتری دارد و شاید هدف اصلی این وام نباشد. همچنین اگر قیمت هر متر مربع خانه در تهران را حدود ۲۰۰ میلیون تومان فرض کنیم، ۲ میلیارد تومان وام فقط برای خرید حدود ۱۰ متر مربع خانه کافی است؛ تازه بدون احتساب هزینه خرید اوراق. بنابراین وامی که قرار است مسیر خانهدار شدن را هموار کند، نه تنها برای خرید یک خانه معمولی کافی نیست، بلکه قسط آن میتواند برای بسیاری از خانوارها غیرقابل پرداخت باشد.