تعداد زیادی از مالکان هنوز در انتظار روشن شدن وضعیت حقوقی املاک خود هستند و این موضوع به یکی از دغدغه‌های مهم بازار مسکن تبدیل شده است.
با نزدیک شدن به مرحله گسترده‌تر اجرای ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مسئله تعیین تکلیف آپارتمان‌هایی که فاقد پایان‌کار و سند رسمی هستند وارد فصل جدیدی شده است. به گفته معاون اول قوه قضائیه، احتمالاً طی یک یا دو هفته آینده اجرای این ماده قانونی در سطح وسیع‌تر و به صورت عمومی آغاز خواهد شد. این گام می‌تواند مسیر دریافت سند رسمی برای تعداد زیادی از مالکان واحدهای آپارتمانی را هموار کند.
با این وجود، علی‌رغم تصویب آیین‌نامه تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام، هنوز این آیین‌نامه ابلاغ نشده است و بسیاری از مالکان آپارتمان‌هایی که به دلیل تخلفات ساختمانی، بدهی سازنده به شهرداری یا مسائل مربوط به بخش‌های مشاع ساختمان موفق به دریافت پایان‌کار نشده‌اند، همچنان منتظر تعیین تکلیف وضعیت حقوقی املاک خود باقی مانده‌اند.
در همین رابطه، حجت‌الاسلام خلیلی، معاون اول قوه قضائیه، در دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اعلام کرد که مرحله گسترده‌تر اجرای ماده ۱۰ به زودی آغاز خواهد شد و افزود که احتمالاً طی یک یا دو هفته آینده این ماده به صورت کامل‌تر و در سطحی وسیع و عمومی به اجرا درخواهد آمد.
اجرای گسترده ماده ۱۰ قانون الزام در راه است
معاون اول قوه قضائیه با تأکید بر لزوم انجام تکالیف قانونی توسط دستگاه‌های مسئول، بیان کرد که پس از فراهم شدن مقدمات و آغاز مرحله جدید اجرای ماده ۱۰، بخش عمده‌ای از مسئولیت بر عهده مردم خواهد بود.
خلیلی همچنین بر اهمیت آموزش و اطلاع‌رسانی تأکید کرد و گفت که دستگاه‌های اجرایی باید همچنان مردم را با حقوق و تکالیف قانونی خود آشنا کنند تا روند اجرای قانون با آگاهی عمومی بیشتری همراه باشد.
وی با اشاره به اقدامات انجام شده برای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، از تصویب آیین‌نامه‌های مربوط به دولت و قوه قضائیه با همکاری مسئولان دستگاه‌های مختلف خبر داد.
سامانه ساغر چه زمانی برای املاک فاقد سند فعال می‌شود؟
یکی از مهم‌ترین بخش‌های اجرای ماده ۱۰ قانون الزام، راه‌اندازی سامانه ثبت ادعاهای مالکیت املاک فاقد سند رسمی است؛ سامانه‌ای که با عنوان سامانه ساغر شناخته می‌شود و از اصلی‌ترین زیرساخت‌های فنی اجرای این قانون به شمار می‌آید.
امین حسین رحیمی، وزیر دادگستری، با اشاره به این که اجرای قانون الزام آغاز شده اما مرحله اصلی آن هنوز شروع نشده است، تأکید کرد که شروع واقعی این قانون زمانی رخ می‌دهد که سامانه ماده ۱۰ برای املاک فاقد سند راه‌اندازی شود و چالش‌های مربوط به ثبت ادعاهای مالکیت در مقیاس وسیع مشخص گردد.
رحیمی بیان کرد که سامانه ساغر از اول خرداد ۱۴۰۵ راه‌اندازی شده، اما در مرحله نخست، ثبت ادعا فقط برای املاکی که از اول فروردین ۱۳۹۶ برای آنها سند صادر شده در نظر گرفته شده است. این اسناد عمدتاً نوع کاداستری هستند و به همین دلیل دارندگان آنها کمتر با فرایند ثبت ادعا در سامانه مواجه می‌شوند نسبت به مالکان املاک فاقد سند.
وزیر دادگستری توضیح داد که با توسعه فعالیت سامانه به املاک فاقد سند، شمار زیادی از شهروندان به ثبت ادعاهای مالکیت خود اقدام خواهند کرد و به همین دلیل اجرای این مرحله نیازمند دقت و نظارت بیشتری است.
خبر مهم برای مالکان آپارتمان‌های فاقد پایان‌کار و سند رسمی
یکی از مسائل کلیدی که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به آن توجه شده، تعیین تکلیف واحدهای آپارتمانی است که به علت مشکلات ساختمانی یا بدهی‌های مربوط به شهرداری، قادر به دریافت پایان‌کار و سند رسمی نیستند.
در بسیاری از مجتمع‌های مسکونی، خریداران و مالکان واحدها با وجود پرداخت کامل بهای ملک و سکونت در ساختمان، به خاطر تخلفات سازنده یا بدهی‌های پرداخت نشده به شهرداری نمی‌توانند سند رسمی ملک خود را دریافت کنند.
این مشکلات ممکن است ناشی از تخلفات سازنده در زمان ساخت، بدهی‌های مربوط به صدور پروانه ساختمانی یا جریمه‌های معوق باشد. در این شرایط، شهرداری تا زمانی که بدهی‌ها یا جرایم تعیین تکلیف نشود، از صدور پایان‌کار ممانعت می‌کند و مالکان، گرچه نقشی در تخلفات سازنده نداشته‌اند، تحت تأثیر پیامدهای آن قرار می‌گیرند.
با این حال، تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راهکاری برای رفع این مشکل ارائه کرده است. بر اساس این تبصره، مالکان می‌توانند سهم خود از بدهی یا جریمه مربوط به واحد اختصاصی‌شان را بپردازند. همچنین اگر بدهی مربوط به قسمت‌های مشترک ساختمان باشد، هر مالک با پرداخت سهم خود از هزینه‌ها قادر خواهد بود پیگیری صدور سند مالکیت واحد خود را به عمل آورد.
شرایط دریافت سند رسمی برای آپارتمان‌های فاقد پایان‌کار چیست؟
بر اساس تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام، اگر در سامانه مربوط به این ماده برای یک واحد آپارتمانی ادعای مالکیت ثبت شده باشد و کمیسیون ماده ۹۹ یا ماده ۱۰۰ قانون شهرداری رأی به صدور جریمه داده باشد، شهرداری، بخشداری یا دهیاری مربوطه موظف به صدور گواهی پایان‌کار ساختمان خواهد بود.
حتی اگر به دلیل عدم پرداخت جریمه، رأی تخریب صادر شده باشد، قانون در شرایط مشخص شده امکان صدور گواهی پایان‌کار و تعیین تکلیف سند مالکیت واحدها را فراهم کرده است.