به گزارش سایت طلا، محمدطاهر رفیعی بیان کرد: در سال ۱۴۰۰، قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت دولت را موظف نمود که به خانوارهایی که صاحب فرزند سوم یا بیشتر میشوند، قطعات زمین دولتی با شرایط حمایتی واگذار کند. هدف این سیاست، ایجاد انگیزه اقتصادی برای افزایش فرزندآوری و کمک به تأمین مسکن خانوادهها بود.
وی ادامه داد: طبق این قانون، خانوارهایی که دارای سه فرزند و بیشتر باشند، در موارد مشمول، زمینهایی تا حدود ۲۰۰ مترمربع با قیمتی معادل هزینه آمادهسازی زمین دریافت میکنند؛ بنابراین قیمت واگذاری زمین فاصله زیادی با ارزش روز آن در بازار دارد.
آیا زمین ارزانقیمت مشوق موثری برای فرزندآوری بوده است؟
این کارشناس با اشاره به تفاوت قیمت واگذاری زمین و ارزش واقعی بازار، اظهار داشت: بر اساس مقررات این طرح، هزینه آمادهسازی زمین سقف مشخصی نسبت به قیمت روز دارد و برای پرداخت این مبلغ نیز شرایطی مانند دوره تنفس و اقساط چندساله در نظر گرفته شده است.
به گفته رفیعی، همین موضوع باعث شده ارزش اقتصادی زمینهای واگذار شده برای برخی خانوادهها بسیار بیشتر از مبلغ پرداختی باشد.
وی افزود: یکی دیگر از نکات مهم این طرح، شرایط استفاده از زمین است؛ زیرا حتی خانوادههایی که قبلاً از طرحهای دولتی مسکن بهرهمند شدهاند نیز میتوانند از این امتیاز استفاده کنند که این موضوع ارزش اقتصادی این زمینها را برای واجدین شرایط افزایش میدهد.
نگاهی به آمارهای جمعیتی
رفیعی با اشاره به عملکرد چهار ساله این سیاست گفت: در این مدت بیش از ۱۲۰ هزار قطعه زمین در قالب طرحهای مرتبط با قانون جوانی جمعیت واگذار شده، ولی شاخصهای جمعیتی کشور روندی متفاوت را نشان میدهند.
وی افزود: بر اساس آمارهای معتبر، تعداد ازدواجها در سال ۱۴۰۴ نسبت به سال ۱۴۰۰ تقریبا ۲۵ درصد کاهش یافته و تولدها در همین بازه زمانی حدود ۱۹ درصد کاهش داشته است. همچنین متوسط اندازه خانوار از ۳.۱۹ به ۳.۱ نفر کاهش یافته است.
رفیعی تأکید کرد: این دادهها نشان میدهد که صرفاً واگذاری زمین ارزانقیمت نتوانسته روند کاهشی ازدواج و فرزندآوری را متوقف یا معکوس کند.
تفاوت زمین و مسکن
این کارشناس یکی از مشکلات اساسی این سیاست را معادل دانستن زمین با مسکن دانست و گفت: واگذاری زمین زمانی میتواند منجر به خانهدار شدن خانواده شود که دریافتکننده توان مالی لازم برای ساخت و ساز را نیز داشته باشد.
او افزود: خانوادههایی که با مشکلات درآمدی، هزینه بالای ساخت، تورم مصالح ساختمانی و کاهش قدرت خرید مواجه هستند، ممکن است حتی با دریافت زمین ارزان نیز قادر به ساخت خانه نباشند.
رفیعی یادآور شد: در چنین شرایطی ممکن است برخی از دریافتکنندگان به فروش امتیاز یا زمین خود فکر کنند که این موضوع میتواند هدف اصلی طرح را با چالش مواجه کند.
وضعیت زمینهای واگذار شده چگونه است؟
رفیعی با اشاره به نبود اطلاعات جامع درباره سرنوشت زمینهای واگذار شده اظهار داشت: یکی از سوالات مهم این است که از مجموع زمینهای اختصاص یافته، چه تعداد به پروانه ساخت، عملیات ساختمانی و نهایتاً خانه قابل سکونت تبدیل شده است.
وی افزود: بدون ارائه آمار شفاف درباره میزان ساخت و ساز در این زمینها نمیتوان دقیقاً موفقیت طرح در تأمین مسکن خانوادهها را ارزیابی کرد.
خطر تبدیل مشوق مسکن به ابزاری برای سفتهبازی
این کارشناس هشدار داد: زمانی که زمین با قیمتی بسیار پایینتر از ارزش واقعی بازار به افراد واگذار میشود، اختلاف قیمت میتواند به ارزش افزوده قابل توجهی تبدیل شود.
وی گفت: اگر محدودیتها و ضمانتهای اجرایی کافی برای جلوگیری از فروش و تبدیل این زمینها به ابزار سفتهبازی وجود نداشته باشد، بخشی از زمینها ممکن است به جای تبدیل شدن به واحد مسکونی، وارد معاملات ملکی شوند.
رفیعی این مسأله را از نقاط ضعف مهم سیاستهای حمایتی در حوزه زمین دانست و تأکید کرد: هدف اصلی سیاستگذار باید این باشد که زمین نهایتاً به مسکن قابل سکونت برای خانواده هدف تبدیل شود، نه صرفاً به دارایی قابل معامله برای فرد.
آیا مشوق فرزندآوری باید پیش از تولد فرزند سوم باشد؟
این کارشناس با اشاره به منطق اقتصادی طرح گفت: اگر هدف اصلی ترغیب زوجهای جوان به فرزندآوری است، این سؤال مطرح میشود که آیا اختصاص مشوق اصلی به خانوادههایی که از قبل صاحب سه فرزند شدهاند، میتواند تصمیم به فرزندآوری آنها را تغییر دهد؟
وی افزود: در واقع، خانوادهای که فرزند سوم خود را به دنیا آورده، از قبل تصمیم به داشتن فرزند بیشتر گرفته است؛ بنابراین درباره اثربخشی چنین مشوقی در ایجاد انگیزه برای تولد فرزند سوم میتوان تردید داشت.
رفیعی یادآور شد: سیاستهای جمعیتی زمانی میتوانند مؤثرتر باشند که موانع اصلی ازدواج و فرزندآوری را هدف قرار دهند؛ مانند هزینههای بالای زندگی، مسکن، اشتغال، درآمد واقعی خانواده و نااطمینانی نسبت به آینده اقتصادی.
درس تجربه مسکن مهر
این کارشناس با اشاره به تجربه مسکن مهر گفت: در آن طرح نیز بخشی از خانوادههای کمدرآمد باوجود داشتن امتیاز مسکن، به دلیل نداشتن منابع مالی کافی برای پرداخت هزینههای ساخت و تکمیل پروژهها با مشکل مواجه شدند.
وی افزود: در برخی موارد همین فشار مالی باعث شد افراد امتیاز خود را در بازار غیررسمی واگذار کنند. بنابراین در سیاستهای جدید باید از تکرار این تجربه جلوگیری شود.
آیا حراج زمین برای امروز است یا نسلهای آینده؟
رفیعی با تأکید بر محدود بودن زمین قابل ساخت در کشور گفت: زمین شهری و زمین مناسب برای توسعه سکونتگاهها منابع محدودی هستند و نحوه تخصیص آنها باید با دیدگاهی بلندمدت انجام شود.
وی افزود: اگر زمینهای ارزشمند بدون زیرساختهای لازم برای ساخت مسکن و بدون سازوکارهای جلوگیری از سوداگری توزیع شوند، ممکن است بخشی از منابع محدود زمین کشور از اهداف اصلی خود فاصله بگیرد.
رفیعی تأکید کرد: سیاست جوانی جمعیت نیازمند یک بسته جامع از حمایتهای اقتصادی، اجتماعی و مسکن است و نمیتوان انتظار داشت فقط با واگذاری زمین روند ازدواج و فرزندآوری تغییر کند.
او در پایان گفت: ارزیابی واقعی این طرح زمانی امکانپذیر خواهد بود که آمار دقیق و رسمی درباره تعداد زمینهای واگذار شده، میزان ساخت و ساز انجام شده، تعداد واحدهای تکمیل شده و همچنین سرنوشت زمینهایی که وارد بازار خرید و فروش شدهاند، منتشر شود.