به گزارش سایت طلا، همان‌طور که در گزارش هفته پایانی شهریورماه پیش‌بینی شده بود، روند افزایشی قیمت‌ها در روزهای آخر تابستان، نشانه‌ای از شروع فصلی پرنوسان برای بازار مسکن بود. این روند افزایشی در مهرماه نیز ادامه یافت و بازار املاک و مستغلات تهران با رشد ۸.۵ درصدی قیمت‌ها روبرو شد؛ هرچند بخش عمده این افزایش قیمت‌ها در نیمه نخست ماه رخ داد.
مطالعه عملکرد مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد که منطقه یک با افزایش ۱۳ درصدی قیمت‌ها، مجدداً در صدر جدول مناطق پایتخت جای گرفته است. همچنین، مناطق شمالی تهران به طور کلی عملکرد بهتری نسبت به مناطق جنوبی داشته‌اند؛ این موضوع بیانگر ادامه تفاوت روند قیمت‌ها در بخش‌های مختلف بازار مسکن است.
کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در نیمه دوم مهرماه
با ایجاد ثبات نسبی در بازار ارز از نیمه دوم مهرماه، سرعت افزایش قیمت مسکن نیز کاهش یافت. با این وجود، روند صعودی قیمت‌ها متوقف نشد و بازار املاک همچنان به روند رشد خود ادامه داد.
تحلیل تغییرات هفتگی میانگین قیمت‌ها نشان می‌دهد که از نیمه دوم شهریورماه تا هفته پایانی مهرماه، میانگین قیمت مسکن هر هفته نسبت به هفته قبل بالاتر بوده است. با این حال، بیشترین اختلاف قیمتی میان دو هفته متوالی در اواسط مهرماه ثبت شده است؛ دوره‌ای که پس از جهش نرخ ارز، تأثیر نوسانات بازار ارز به بازار املاک نیز منتقل شد.
این روند نشان می‌دهد که بازار مسکن همچنان تحت تأثیر تحولات بازار ارز است، اما با کاهش نوسانات ارزی، سرعت انتقال این تأثیرات به قیمت املاک نیز ممکن است تغییر کند.
بالاترین بازدهی اجاره‌داری در کدام مناطق تهران رقم می‌خورد؟
با وجود ادامه نوسانات بازار مسکن، برای ارزیابی دقیق‌تر روند قیمت‌ها در هفته‌های آینده پاییز نیاز به بررسی داده‌های بیشتری است. با این حال، سؤال‌های متعددی درباره نمودار بازدهی اجاره در مناطق مختلف تهران مطرح شده که تمرکز را به سمت موضوع مهم‌تری جلب کرده است: بالاترین نرخ بازدهی اجاره‌داری در کدام بخش از شهر به دست می‌آید؟
بررسی وضعیت برخی مناطق جنوبی تهران نشان می‌دهد که در حیاط برخی خانه‌ها سکونتگاه‌های غیررسمی شکل گرفته‌اند؛ فضاهایی که در آن‌ها اتاقک‌های مسقف با مساحتی حدود چهار متر مربع و امکانات بهداشتی مشترک به اجاره داده می‌شوند.
بر اساس اطلاعات موجود، اجاره ماهانه برخی از این اتاقک‌ها تا حدود هفت میلیون تومان می‌رسد؛ در حالی که قیمت زمین در این مناطق تقریباً ۲۰۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع برآورد می‌شود. با توجه به این اعداد، بازده ناخالص سالانه اجاره نسبت به ارزش زمین می‌تواند بیش از ۱۰ درصد باشد.
البته این مقایسه، تخمینی تقریبی از بازدهی اجاره نسبت به ارزش زمین است و نباید آن را معادل بازدهی خالص سرمایه‌گذاری در ملک دانست؛ زیرا هزینه‌های ساخت، نگهداری، استهلاک و سایر مخارج در این محاسبه لحاظ نشده‌اند.
بازدهی بالای اجاره در سایه یک واقعیت اجتماعی تلخ
اگرچه اعداد مطرح شده از دیدگاه اقتصادی می‌توانند برای تحلیل بازدهی اجاره‌داری قابل توجه باشند، اما شکل‌گیری چنین سکونتگاه‌هایی بیش از هر چیز، واقعیتی نگران‌کننده درباره شرایط سکونت و دسترسی به مسکن مناسب در برخی مناطق تهران را نمایان می‌سازد.
اجاره دادن فضاهای بسیار کوچک با امکانات بهداشتی مشترک، در شرایطی که هزینه سکونت به یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارها تبدیل شده است، ضرورت توجه بیشتر به کیفیت مسکن، استانداردهای سکونتی و وضعیت سکونتگاه‌های غیررسمی را برجسته می‌کند.
در عین حال، این وضعیت می‌تواند از منظر کسب‌وکار برای فعالان صنعت ساختمان و بازار اجاره نکاتی درباره ساختار تقاضا، الگوهای تأمین سرپناه و تفاوت بازدهی در بخش‌های مختلف بازار به همراه داشته باشد. با این وجود، هرگونه تحلیل اقتصادی در این زمینه باید در کنار ملاحظات اجتماعی، ایمنی و الزامات قانونی مورد توجه قرار گیرد.
چشم‌انداز بازار مسکن در هفته‌های آینده
با توجه به ادامه رشد قیمت‌ها در مهرماه و کاهش نسبی سرعت افزایش آن‌ها در نیمه دوم ماه، ارزیابی مسیر آینده بازار مسکن همچنان وابسته به رصد متغیرهایی همچون نرخ ارز، انتظارات تورمی و تحولات عرضه و تقاضا است.
در شرایط فعلی، نمی‌توان صرفاً بر اساس افزایش قیمت‌های مهرماه درباره ادامه یا توقف روند صعودی بازار در هفته‌های آینده اظهار نظر قطعی کرد. با این حال، بررسی همزمان تغییرات قیمت خرید و فروش و بازدهی اجاره در مناطق مختلف تهران می‌تواند تصویر دقیق‌تری از وضعیت بازار و فرصت‌ها و چالش‌های پیش روی فعالان این حوزه ارائه دهد.
آنچه بیش از هر چیز اهمیت دارد، توجه همزمان به دو بُعد بازار مسکن است: از یک سو تحلیل اقتصادی قیمت‌ها و بازدهی سرمایه‌گذاری و از سوی دیگر پیامدهای اجتماعی افزایش هزینه‌های سکونت و گسترش الگوهای نامتعارف تأمین سرپناه. این دو بُعد، نیاز به نگاه جامع‌تر به سیاست‌گذاری و تنظیم‌گری بازار مسکن را بیش از پیش نمایان می‌سازند.